股市金融杠杆 李嘉诚,又在降价抛售了
证券代码 证券简称 披露原因
根据公开披露信息,尤安设计主要从事建筑设计业务的研发、咨询与技术服务。公司以方案设计为轴心,聚焦于概念设计、方案设计、初步设计等建筑设计的前端各环节;并根据下游客户需求,提供包括施工图设计及施工配合在内的一体化建筑设计解决方案。公司业务范围涵盖居住建筑、公共建筑及功能混合型社区等领域。
点击收听本新闻听新闻文/十一弟
前两天,北京东四环有个豪宅项目,推售了一批特价房——
御翠园。
这个项目在今年7月份就已经开盘了,预售备案价最低9万/平米出头,最贵卖到了将近10万/平米。
御翠园位于北京朝阳区,地段相当核心,早年开盘的项目一期,二手房均价9万/平米。
周边的观湖国际二手房,卖到了9万/平米出头;泛海国际二手房,成交价都在10万/平米以上。
就在最近,中建智地在北京东四环开发的北京宸园入市,据说开盘当天就卖了60多亿。
十一弟查了下北京宸园的网签备案情况,销售单价超过了11万/平米。
也就是说,御翠园的预售备案价,属于随行就市,与周边项目二手房价格持平,甚至存在一些倒挂。
但它在今年七月份开盘以后,卖了整整三个月,销售业绩毫无起色,几乎没什么动静。
御翠园总共有9栋住宅楼、473套房取证入市。
到现在,住建部门的备案系统里,查不到任何网签记录,成交套数挂零。
这次御翠园推出了50套特价房,很多人还以为它才刚刚开盘入市。
所谓的“特价房”,其实就是大降价。
御翠园属于豪宅项目,卖的都是大户型,主要有345平米的联排别墅、185平米和140平米的大平层三居室。
一套房的总价,最低上千万起步。
项目销售单价最低已经降到了7.5万/平米,相比之前最低9万/平米出头的预售备案价,相当于打了八折。
跟周边项目的二手房相比,御翠园每平米算是便宜了两三万块钱。
这年头,没有卖不出去的房子,只有卖不掉的价格。
房子卖不动的话,还是要看价格是不是降到位了。
降价,始终是房地产市场最有效的大杀招,立竿见影。
美国石油大王洛克菲勒,讲过一句名言——
“财富是对认知的补偿,而非对勤劳的奖赏。”
这句话放在当下的楼市,十分贴切、应景——
作为开发商,你是等着房价涨起来再卖,还是赶紧降价抛售。
香港首富李嘉诚,讲过类似的一番道理——
“好的时候不要看得太好,坏的时候不要看得太坏。”
“商人的首要目标,是让资本更安全,其次才是增值。”
“思路清晰远比卖苦力干重要,心态正确远比现实表现重要,选对方向远比努力做事重要,做对的事情远比把事情做对重要。”
“当一个新事物出现,只有5%的人知道,赶紧做,这就是机会,做早就是先机。”
如果能听进去李嘉诚的这番话,现在的楼市行情下,降价几乎就是必然选择了。
李嘉诚之所以能赚到亿万身家,除了他的天赋、勤奋、努力,还有就是眼光毒辣,非常擅长踩点。
每一轮周期,在什么时间抄底买进,又在什么时间抛售套现,或在什么时间换仓腾挪,他总是拿捏得非常精准、恰到好处。
今年,无论是在香港,还是在中国内地,李嘉诚旗下的长实集团,最核心的销售策略,就是大降价。
长实集团开发的一些楼盘,在今年一上来,少则打了八折、多则打了五折,对楼市的刺激巨大。
这次在北京推出50套特价房的御翠园,项目背后的开发商,就是长实集团。
它是当年李嘉诚进入北京的第一个住宅项目,也是他在北京囤地捂盘到现在的最后一个住宅项目。
今年才开盘的御翠园,属于逸翠园项目二期。
早在2001年,通过协议出让的方式,李嘉诚旗下的和记黄埔,就以七个亿的价格,拿到了逸翠园地块。
这块地的规划建筑面积超过了44万平米,平均楼面价还不到1600块钱/平米。
九年前,李嘉诚旗下的两家上市公司——长江实业、和记黄埔,筹划了一次重大资产重组。
长江实业、和记黄埔名下的地产业务,统统划归到了新设立的长实集团。
从拿地时间开始算起,在逸翠园项目上,长实集团已经磨蹭了二十多年。
参考御翠园单价降至现在最低的7.5万/平米计算,在这二十多年时间里,房价相比地价上涨了将近五十倍。
囤地捂盘,香港地产商算得上祖师爷,也是他们惯用的套路伎俩——
坐等土地升值以后,再拿出来慢慢地开发销售。
这比内地开发商的高周转、高杠杆,疲于奔命地干苦活、累活,不知高明了多少,而且赚到的还更多。
过去几十年,李嘉诚和他的“长和系”,靠着囤地,在内地楼市赚到了万贯家财。
囤地是一门艺术,考验的是开发商的眼光。
如果把土地囤在了三四线城市,还有城市郊区,最后肯定烂尾砸手里。
所以,领悟李超人的囤地逻辑,还要学会他的另一句经典名言——
“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”
在北京的东四环,可能是国内最好的地段上,李超人把囤地的艺术,发挥到了极致。
2001年,和记黄埔仅是锁定了协议出让的逸翠园地块,并没有立马掏钱把土地囤在手里。
这恐怕是囤地的最高境界了,本质上跟金融市场的炒期货异曲同工。
它提前拿到了一张价值连城的“地票”。
一直拖到2004年8月31日,和记黄埔才跟政府签订了土地出让合同。
这是一个非常重要的时间节点。
2004年,国土资源部下发了一个影响深远的文件——
商品住宅等经营性用地供应必须严格采用招标拍卖挂牌方式。
国土资源部把时间卡在了2004年8月31日,有人称之为“831大限”。
在这个日期以后,经营性土地使用权就不允许采用协议方式出让了。
这是最后通牒。
如果和记黄埔不能赶在2004年8月31日之前签订土地出让协议,它再想拿到逸翠园地块,就得去招拍挂市场抢了。
三年时间,地价已经涨了不少。
从协议出让换到招拍挂市场,面对其他开发商一轮又一轮的举牌竞价,拿地成本不可同日而语。
于是,和记黄埔还是赶在了最后的时间点上,通过协议出让的方式,拿到了逸翠园地块。
签订了土地协议,和记黄埔原本承诺的是2005年开建,2006年就会竣工。
2005年,逸翠园一期终于等来了开盘。
谁也没料到,项目二期的御翠园,拖了二十年,直到今年才推售入市。
最近十年间,御翠园项目的规划设计方案,偶有对外公示并征求意见。
热心的朝阳群众,在反馈意见的时候,从来不会藏着掖着,丝毫不留情面。
对于李超人在北京东四环囤地二十多年,他们义愤填膺、一针见血——
“建议收回和记黄埔的土地开发权,重新进行招拍挂,维护土地市场公平,保证政府收益。”
但每一个超人都不是白叫的,当然也不是每个人都配得上超人的称号。
李嘉诚之所以被称为超人,是因为他所拥有的巨大能量。
从前,也有一些开发商领悟了李嘉诚的囤地逻辑,跟着他学起了囤地。
可结局往往是政府无偿收回土地,两手空空,鸡飞蛋打。
李嘉诚的金句名言学起来简单,难的是积蓄与他一样强大的影响力。
哪怕是在北京,皇城根底下,李超人依然拥有囤地二十多年的能量。
四年前,据说融创打算收购长和系在内地价值五百亿的土地项目,其中就包括御翠园。
可能是价格没谈拢,又或许实在太烫手,这个收购传闻最后没能成真。
孙大圣啃不下的硬骨头,李超人留着自己慢慢啃。
一直拖到今年,终于开盘入市了。
十一弟查了下,去年七月份,御翠园就已经取得了预售证。
又在手上整整捂盘了一年,才在今年七月份推售。
据说,御翠园在2021年尝试过申请预售证,打算卖到12万/平米,但住建部门没给批下来。
去年的吹风价和预售备案价,长实集团的预期,是能够卖到10万/平米以上。
结果,等了一年又一年,房价死活涨不上去。
今年,御翠园的开盘价,最低卡在9万/平米出头,却已经卖不动了。
现在,只能打八折,把价格降到7.5万/平米。
不过,跟每平米七八万的房价相比,二十多年前,每平米不到1600块钱的地价,几乎可以忽略不计。
哪怕是降价抛售,李嘉诚依然赚麻了。
你大爷还是你大爷股市金融杠杆。